Lokator bez odpowiedniej umowy, lub bez jakiejkolwiek umowy to temat poruszający wiele osób, opinie publiczną i jest to temat szeroko komentowany przez społeczeństwo. Jest to sytuacja bardzo przykra, ale bardzo nagłaśniana przez media i portale społecznościowe. Lokatorzy, którzy nie chcą opuścić lokalu, mimo, że nie płacą czynszu, nadużywają cierpliwości wynajmujących, hałasują mimo wielu interwencji, ich umowa najmu została już wygaszona, lub minął jej termin, nadal wywołują lawinę komentarzy w Internecie i wywołują szereg emocji.
Nadmienić również trzeba, że brak jakiejkolwiek umowy, to również brak zabezpieczenia interesów wynajmującego. Jest to również niedopełnienie obowiązku rozliczenia się z podatku dochodowego, który wynika z braku samej umowy. Bezumowne wynajmowanie lokalu, o którym mówimy, to inaczej korzystanie z cudzego lokalu wbrew woli właściciela, a pomiędzy stronami nie miało miejsce porozumienie o korzystaniu z tego lokalu. O bezumownym wynajmowaniu nieruchomości mamy również do czynienia, gdy umowa najmu wygasła, uległa zakończeniu lub została wypowiedziana, a lokator bez umowy nie chce opuścić mieszkania. Wiele znamy przypadków nagłośnionych spraw niechcianych lokatorów, które przyprawiają o dreszcz, ale mogą też być przestrogą na przyszłość.
Lokator nie chce opuścić mieszkania – jak to wygląda w życiu?
Problemy z wynajmowaniem mieszkań zapoczątkowały wydarzenia związane z prywatyzowaniem kamienic, gdzie inwestor stawał się nowym właścicielem i skutecznie zaczął eksmitować lokatorów ze swej nowo nabytej posiadłości. Zamysł był taki, by ją odremontować i sprzedawać jako lokale o wysokim standardzie. Wiele jednak osób bez lokalu zastępczego, o trudnej sytuacji życiowej wylądowało wówczas na bruku. Zapoczątkowało to zmiany w prawie najmu lokali. Mowa o ustawie o ochronie praw lokatorów z 2001 roku, która mówi o braku możliwości wyrzucenia lokatora z lokalu, jeśli ten nie ma do dyspozycji lokalu zastępczego.
Powyższa ustawa miała na celu uchronienie lokatorów, szczególnie tych, gdzie rzeczywiście nie mają, gdzie się podziać, lecz uderzyła w wynajmujących, gdyż umożliwiła pole do popisu nieuczciwym lokatorom. Jest wiele przykładów, ale jednym z najnowszych jest sprawa pary z Łodzi, którzy są właścicielami odziedziczonego pięćdziesięciometrowego mieszkania, w którym zamieszkują tak zwani „dzicy” lokatorzy. Są to matka z synem, wykształconym humanistycznie na wydziale prawa.
Początkowo najemcy spełniali swoje obowiązki i płacili czynsz regularnie, nie zalegali z żadnymi płatnościami. Lecz umowa zakończyła się, ale rodzina nie chce w dalszym ciągu opuścić mieszkania. W chwili obecnej opłacają jedynie prąd i gaz, który zużywają, ponieważ sami uzyskują rachunki. Para właścicieli mieszkania mimo, wielu interwencji policji, jak i dziennikarzy nie może nawet wejść do własnego mieszkania, ponieważ lokatorzy wymienili w nich zamki. Syn lokatorki ma szeroką wiedzę i jest zorientowany w swoich prawach, ponieważ ukończył prawo.
Szczerze i otwarcie w wywiadach oboje twierdzą, że nie mają zamiaru opuszczać lokalu, ponieważ świetnie znają swoje prawa i wynikające z nich przywileje. Historia ta nie jest zaskakująca, ale wręcz oburzająca. Jednakże niestety eksmisja lokatorów bez umowy nie będzie tak prosta. Wszystko zawarte jest w zapisie ochrony praw lokatorów, które zabraniają eksmitowania nieuczciwych lokatorów w wielu przypadkach. Szczególnej ochronie podlegają osoby starsze, niepełnosprawne, ale także samotne matki z dziećmi czy bezrobotni. W takich sytuacjach gmina powinna eksmitowanym zapewnić lokal socjalny, ale niestety wnioski są rozpatrywane bardzo długo, a czas oczekiwania na mieszkanie socjalne jest niekiedy bardzo, bardzo długi. Jest to szczególnie krzywdzące na właścicieli, ponieważ nie mogą czerpać korzyści materialnych ze swojego lokalu.
Jak pozbyć się niechcianego lokatora?
Co więc robić, jeśli lokator bez umowy nie chce opuścić mieszkania? Najczęściej takie zawiłości kończą się na drodze sądowej na wniosek pokrzywdzonego. Niejednokrotnie jednak wnioski są odrzucane i nie dochodzi do eksmisji lokatorów natychmiastowo. Pamiętać jednak należy, aby być cierpliwym i wytrwałym i korzystać z pomocy profesjonalistów. Kolejnym z rozwiązań jest interwencja w prasie, Internecie lub za pomocą dziennikarzy.
Można sprawę nagłośnić, choć bardzo często nieuczciwi lokatorzy są tak przekonani o własnych prawach, że z wielkim tupetem śmiało wypowiadają się w wywiadach odgrywając wręcz rolę ofiar. Najlepszym bodajże rozwiązaniem jest po prostu skonstruowanie odpowiedniej umowy najmu. Trzeba w niej zawrzeć odpowiedni aneks, lub punkt umowy, który mówi, że wynajmujący nie bierze odpowiedzialności za brak lokalu zastępczego po zakończeniu umowy.
Dobrym rozwiązaniem jest również najem okazjonalny, który wymaga skonstruowania umowy z pomocą notariusza. Kluczowa jest obecność notariusza, gdyż tworzy on zapis, w którym najemca deklaruje, że „dobrowolnie podda się egzekucji”. Skonstruowanie odpowiedniej umowy skonsultowanej ze specjalistą jest bardzo ważne i może uchronić przed wieloma nieprzyjemnościami.
Kiedy roszczenia o wynajem mieszkania bez umowy przedawniają się?
Jeśli już dojdzie do sytuacji, gdzie właścicielowi należy się odszkodowanie lub wynagrodzenie za cały miniony okres bezumownego korzystania z nieruchomości określa się go jednorazowo. Można dochodzić roszczeń tylko raz.
Należy pamiętać, że roszczenia te ważne są tylko 10 lat, a więc jeśli ktoś postanowi zająć nasz lokal na więcej niż 10 lat, roszczenia te przedawniają się i możemy nie odzyskać całej kwoty wynagrodzenia na ten okres. Przedawnienie skutkuje tym, że po upływie pewnego czasu dłużnik może uchylić się od obowiązku spełnienia świadczenia. Dzieje się tak wówczas, gdy podniesie on zarzut przedawnienia. Roszczenie będzie dalej istniało, ale nie może być wtedy przymusowo realizowane.
Prościej mówiąc, jeśli pozwiemy najemcę lub byłego najemcę o zapłatę, a on w odpowiedzi na wniosek zarzuci pozew o przedawnienie roszczenia, sąd może oddalić pozew wynajmującego. Mimo, że nieruchomości są obecnie dochodowym biznesem, trzeba mieć na uwadze powyższe względy by uniknąć nerwowych i stresujących sytuacji związanych z najmem.
